Es ist die Frage, die jeden Eigentümer zuerst beschäftigt: Darf ich meine Wohnung überhaupt vermieten, ohne eine Lizenz zu haben? Die Antwort hängt nicht an der Mietdauer allein, sondern daran, wozu vermietet wird. Hier steht, wie die Abgrenzung funktioniert, Stand 2026.
Was eine ETV-Lizenz überhaupt ist
ETV steht für Estancia Turística en Vivienda — die touristische Vermietung einer Wohnimmobilie. Sie ist auf den Balearen im Tourismusgesetz geregelt, nicht im Mietrecht. Wer touristisch vermietet, braucht eine Registrierung und dazu einen sogenannten Platz aus dem Kontingent der Inselverwaltung.
Genau dieses Kontingent ist der Haken. Neue Plätze sind seit 2022 weitgehend eingefroren. Wer heute eine ETV will, kauft sie in der Praxis mit einer Immobilie mit — oder bekommt sie nicht. Für viele Eigentümer ist der touristische Weg damit faktisch geschlossen, unabhängig davon, ob die Wohnung geeignet wäre.
Woran die Einordnung hängt
Die häufigste Fehlannahme lautet: unter 30 Tagen ist es touristisch, darüber nicht. So einfach ist es nicht. Für die Einordnung zählen mehrere Dinge zusammen:
- Der Zweck des Mieters. Wohnt jemand vorübergehend hier, weil er arbeitet, studiert, saniert oder behandelt wird — oder macht er Urlaub?
- Die Vermarktung. Wird das Objekt als Unterkunft für Urlauber angeboten, mit Nächten, Check-in und touristischen Leistungen?
- Der Vertrag. Steht dort ein Saisonmietvertrag mit festem Ende und dokumentiertem Grund, oder eine Beherbergung?
- Die Leistungen. Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption und Ähnliches sprechen für touristische Nutzung.
Eine Wohnung, die monatsweise an jemanden geht, der hier vorübergehend lebt, fällt in eine andere Kategorie als eine, die wochenweise an Urlauber vermietet wird. Das ist keine Umgehung, sondern eine andere Nutzung.
Die Saisonmiete als eigener Weg
Die Saisonmiete — spanisch arrendamiento de temporada — steht im Mietrecht, in Artikel 3.2 des LAU. Sie ist Wohnen auf Zeit: möbliert, monatsweise, mit einem echten vorübergehenden Anlass, der im Vertrag festgehalten wird. Das Tourismusgesetz zielt auf touristische Beherbergung; die Saisonmiete ist etwas anderes.
Was sie nicht ist: ein Etikett, das man auf eine Ferienvermietung klebt. Wenn faktisch Urlauber für zwei Wochen einziehen, ändert die Überschrift des Vertrags daran nichts. Für die Einordnung zählen die tatsächlichen Umstände.
Was schiefgehen kann
Wer touristisch vermietet, ohne registriert zu sein, riskiert auf den Balearen empfindliche Bußgelder — das ist einer der am härtesten sanktionierten Bereiche. Und die Prüfung setzt beim Inserat an: Portale, Nachbarschaftsmeldungen und Kontrollen schauen darauf, wie ein Objekt angeboten wird.
Deshalb lohnt sich die Ehrlichkeit vorab. Wenn dein Ziel Urlaubsgäste sind, führt kein Weg an der ETV vorbei. Wenn dein Ziel Menschen sind, die ein paar Monate hier leben, ist die Saisonmiete der passende Rahmen — und dafür brauchst du kein touristisches Kontingent.
Der ehrliche Schlusssatz
Die Abgrenzung ist eine Bewertung des Einzelfalls, keine Formel. Lage, Gemeinde, Gemeinschaftsordnung und die konkrete Vermarktung können das Bild verändern, und die Regeln auf den Balearen werden regelmäßig nachgeschärft.
Bei MUVAWAY vermitteln wir ausschließlich Saisonmieten von einem bis zehn Monaten, ohne touristische Leistungen und mit dokumentiertem Zweck im Vertrag. Was für dein konkretes Objekt gilt, gehört trotzdem einmal von jemandem geprüft, der es sich ansieht.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung — für dein konkretes Objekt zählt die Prüfung im Einzelfall.