Es ist die Frage, die jeden Eigentümer zuerst beschäftigt: Darf ich meine Immobilie überhaupt vermieten, ohne eine Lizenz zu haben? Die Antwort hängt nicht an der Mietdauer allein, sondern daran, wozu vermietet wird. Hier steht, wie die Abgrenzung funktioniert, Stand 2026.
Was eine ETV-Lizenz überhaupt ist
ETV steht für Estancia Turística en Vivienda — die touristische Vermietung einer Wohnimmobilie. Sie ist auf den Balearen im Tourismusgesetz geregelt, nicht im Mietrecht. Wer touristisch vermietet, braucht eine Registrierung und dazu einen sogenannten Platz aus dem Kontingent der Inselverwaltung.
Genau dieses Kontingent ist der Haken. Neue Plätze sind seit 2022 weitgehend eingefroren. Wer heute eine ETV will, kauft sie in der Praxis mit einer Immobilie mit — oder bekommt sie nicht. Für viele Eigentümer ist der touristische Weg damit faktisch geschlossen, unabhängig davon, ob die Immobilie geeignet wäre.
Woran die Einordnung hängt
Die häufigste Fehlannahme lautet: unter 30 Tagen ist es touristisch, darüber nicht. So einfach ist es nicht. Für die Einordnung zählen mehrere Dinge zusammen:
- Der Zweck des Mieters. Wohnt jemand vorübergehend hier, weil er arbeitet, studiert, saniert oder behandelt wird — oder macht er Urlaub?
- Die Vermarktung. Wird das Objekt als Unterkunft für Urlauber angeboten, mit Nächten, Check-in und touristischen Leistungen?
- Der Vertrag. Steht dort ein Saisonmietvertrag mit festem Ende und dokumentiertem Grund, oder eine Beherbergung?
- Die Leistungen. Reinigung während des Aufenthalts, Wäschewechsel, Rezeption und Ähnliches sprechen für touristische Nutzung.
Eine Immobilie, die monatsweise an jemanden geht, der hier vorübergehend lebt, fällt in eine andere Kategorie als eine, die wochenweise an Urlauber vermietet wird. Das ist keine Umgehung, sondern eine andere Nutzung.
Die Saisonmiete als eigener Weg
Die Saisonmiete — spanisch arrendamiento de temporada — steht im Mietrecht, in Artikel 3.2 des LAU. Sie ist Wohnen auf Zeit: monatsweise, mit einem echten vorübergehenden Anlass, der im Vertrag festgehalten wird. Das Tourismusgesetz zielt auf touristische Beherbergung; die Saisonmiete ist etwas anderes.
Was sie nicht ist: ein Etikett, das man auf eine Ferienvermietung klebt. Wenn faktisch Urlauber für zwei Wochen einziehen, ändert die Überschrift des Vertrags daran nichts. Für die Einordnung zählen die tatsächlichen Umstände.
Was schiefgehen kann
Wer touristisch vermietet, ohne registriert zu sein, riskiert auf den Balearen empfindliche Bußgelder — das ist einer der am härtesten sanktionierten Bereiche. Und die Prüfung setzt beim Inserat an: Portale, Nachbarschaftsmeldungen und Kontrollen schauen darauf, wie ein Objekt angeboten wird.
Deshalb lohnt sich die Ehrlichkeit vorab. Wenn dein Ziel Urlaubsgäste sind, führt kein Weg an der ETV vorbei. Wenn dein Ziel Menschen sind, die ein paar Monate hier leben, ist die Saisonmiete der passende Rahmen — und dafür brauchst du kein touristisches Kontingent.
Der ehrliche Schlusssatz
Die Abgrenzung ist eine Bewertung des Einzelfalls, keine Formel. Lage, Gemeinde, Gemeinschaftsordnung und die konkrete Vermarktung können das Bild verändern, und die Regeln auf den Balearen werden regelmäßig nachgeschärft.
Auf MUVAWAY veröffentlichen Eigentümer Saisonmietangebote für ein bis zehn Monate, ohne touristische Zusatzleistungen. Eigentümer und Mieter halten den tatsächlichen vorübergehenden Zweck im Vertrag fest. Ob das konkrete Objekt und die Nutzung dafür geeignet sind, sollte bei Bedarf fachlich geprüft werden.
Wie du prüfst, ob dein Objekt eine ETV hat
Die nota simple aus dem Grundbuch sagt darüber nichts aus — das ist der häufigste Irrtum beim Kauf. Die touristische Lizenz steht nicht im Grundbuch, sondern im Register der Inselverwaltung.
Eine bestehende ETV hat eine Nummer, die mit ETV/ beginnt, gefolgt von einer Ziffernfolge. Diese Nummer muss in jedem touristischen Inserat stehen. Wenn dir jemand eine Immobilie als „lizenzierbar" oder „mit Lizenzoption" anbietet, ist das keine Nummer, sondern eine Hoffnung.
Wichtig für den Kauf: Die ETV hängt an der Immobilie, nicht an der Person. Sie geht beim Verkauf mit über, sofern sie ordnungsgemäß übertragen wird. Umgekehrt heißt das aber auch: Eine Immobilie ohne ETV bekommt heute in aller Regel keine mehr, solange das Kontingent eingefroren bleibt.
Was die Eigentümergemeinschaft darf
Selbst mit gültiger Lizenz ist die Sache nicht erledigt. Das spanische Wohnungseigentumsrecht erlaubt einer Eigentümergemeinschaft, die touristische Vermietung mit einer Drei-Fünftel-Mehrheit einzuschränken oder ganz zu untersagen. Viele Gemeinschaften auf Mallorca haben davon Gebrauch gemacht.
Für die Saisonmiete gilt diese Regelung nicht — sie zielt ausdrücklich auf die touristische Nutzung. Trotzdem gehört die Gemeinschaftsordnung gelesen, bevor du vermietest: Manche enthalten allgemeine Nutzungsbeschränkungen, die auch längere Vermietungen betreffen können.
Drei Missverständnisse, die teuer werden
„Unter 30 Tagen ist es touristisch, darüber nicht." Die Dauer ist ein Indiz, kein Kriterium. Eine Zwei-Monats-Vermietung an Urlauber mit Wäschewechsel und Rezeption bleibt touristisch. Ein dreiwöchiger Aufenthalt eines Handwerkers auf Montage ist es nicht.
„Ich vermiete privat, also betrifft mich das nicht." Das Tourismusgesetz fragt nach der Tätigkeit, nicht nach dem Gewerbeschein. Wer eine Immobilie wiederholt an Urlauber vermietet, betreibt touristische Vermietung — auch als Privatperson.
„Ich versteuere die Einnahmen, also ist alles angemeldet." Steuerliche Erklärung und touristische Registrierung sind zwei getrennte Dinge. Das eine ersetzt das andere nicht, in keine Richtung.
Was du für eine Saisonmiete stattdessen brauchst
Statt einer touristischen Lizenz brauchst du für die Saisonmiete Unterlagen, die zeigen, dass die Immobilie bewohnbar ist und dir gehört: einen aktuellen Grundbuchauszug oder Kaufvertrag, deinen Ausweis, die Bewohnbarkeitsbescheinigung (cédula de habitabilidad) und den Energieausweis.
Wenn du eine Immobilie einstellen willst, lädst du die erforderlichen Unterlagen selbst hoch. Welche Nachweise für dein Objekt erforderlich sind, klärst du bei Bedarf mit einem Fachberater. Die Plattformgebühren stehen auf der Gebührenseite.
Wie der Vertrag dann aussieht, erklärt der Saisonmietvertrag im Detail; warum der Grund für den Aufenthalt so wichtig ist, steht unter dem vorübergehenden Zweck.
Allgemeine Information, keine Rechtsberatung — für dein konkretes Objekt zählt die Prüfung im Einzelfall.